王斌委员：
您在中国人民政治协商会议双柏县第十届委员会第一次会议期间提出的《关于加强和规范我县物业管理的提案》，已交我局研究办理，现答复如下：
一、县内物业管理基本情况
（一）物业公司概况。2009年，双柏县首家物业服务企业进驻双柏，物业服务作为房地产及住宅小区的伴生服务业，开始进入我县。目前我县注册备案并开展业务的物业企业7家：分别是楚雄鸿昌物业管理有限公司双柏分公司、双柏县金山阳光物业管理服务有限公司、云南鄂嘉古镇物业管理服务有限公司、云南邦泰物业管理有限公司、双柏县兴盛物业管理服务中心、双柏县德润物业管理有限公司、双柏县和谐物业管理有限公司，从业人员137人；近期进驻准备承接未来森林项目业务的物业公司1家，既双柏恒业商旅物业服务有限公司，从业人员14人。至今年6月，纳入物业管理小区35个，住宅住户9851户、面积103万平方米，商铺10万平方米。
（二）住宅小区物业管理情况。按《楚雄彝族自治州物业管理办法》要求，前期物业管理应该通过招标方式选聘，投标人少于3个或项目小于3万平方米时可以经县市住房城乡建设主管部门批准，采取协议方式选聘，目前，在县内有物业管理公司承接的小区35个，其中34个小区开发企业在预售以前协议方式选聘，签订前期物业合同，1个小区通过招投标方式选定。35个小区中有7个物业小区与业委会签订了物业合同。
（三）住宅小区遗留的主要问题。一是规划滞后，小区功能不完善。随着人们生活水平的大幅提升，小区停车、健康休闲、文化娱乐、养老托幼等方面的服务功能需求日益增强，但县内各小区在多年前已经完成规划定格，小区停车位、公共服务用房、文体设施、健身器材、亭台座椅、充电设施、公厕等基础设施严重缺乏，且大多数小区无增设、扩容和改造的空间和条件。二是项目建设环节不规范，矛盾问题层层结转。按要求各项目在业主接房后，住户用水、用电均应实现独立计费、手机缴费，但部分小区开发商未按供水部门、供电部门的要求建设“一户一表、一户一管、一户一线”，致使部分小区在入住多年后还是使用水、电合表计量计价，广大业主仍然承受高额水价、电价，矛盾突出、怨声载道，一旦涉及整治改造，业主将付出巨大的经济代价。三是房地产开发企业交房环节不规范、物业企业接房查验不到位。县内大多数项目在开发企业交房时未履行纸质通知告知，未按要求进行前期物业招标工作，未组织物业管理公司进行设施设备、技术资料移交工作。四是交房后服务工作不到位，不及时办理业主产权证书。部分房地产开发企业在组织销售后，裁撤人员、变更办公地点、不及时提交验收资料、组织相关验收工作，致使项目迟迟未进行验收、办证等工作，造成较多的信访积案。
二、我县物业服务行业存在的主要问题
从抽查检查情况来看，小区物业管理总体水平不高、从业人员年龄偏大、服务不到位、收费不均衡、沟通协调能力较弱。主要存在以下几方面的困难和问题：
（一）认识不足。很多部门、单位和广大业主对物业管理的认识不足，业主看待物业服务工作都不同程度的带有局限性和片面性，认为物业服务企业是全能管理者，只要缴了物业服务费，物业企业就应该为业主解决一切问题，一旦物业公司没能解决业主提出的任何问题，业主就认为物管就是失职，就是不作为。
（二）部门之间没有形成管理合力。物业管理是一项系统工程，涉及规划、城管、建设、公安、环保、消防等多个部门，还涉及乡镇政府、社区。各小区规模大小不一、功能配套参差不齐，问题主要聚集在小区规划执行不到位、违建治理不到位、公共配套不到位几个方面，很多问题目前缺乏综合协调处理机制，没有形成齐抓共管的局面，甚至出现部门之间“踢皮球、荡秋千”的情况，物业服务企业难以开展综合服务管理工作。
（三）物业小区遗留问题较多。我县部分项目遗留下较多的问题，造成物业服务基础先天不足，比如有的配套设施不足、甚至没有，有的配套设施设备老化陈旧、缺失相应的图文技术资料，有的业主与开发商之间存在误会或矛盾，转嫁到接手管理的物业公司头上等等。这些问题的存在都给当前和今后的物业服务留下了后遗症，严重影响了物业服务工作的正常开展和物业服务人员的积极性。
（四）物业服务质量参差不齐。目前我县的物业管理行业普遍收入偏低，月薪基本在1400元—3000元之间，不能吸纳优秀人才加入企业管理，特别是一线服务人员年龄偏大，缺乏专业知识，不懂得专业技能，物业服务质量整体不高。
（五）物业小区的信访问题多。近些年小区各方面的上访、留言逐渐增多，涉及业主私搭乱建、公共空间及资源利用、私养禽畜、经营扰民等方面，随着物业小区一些遗留问题的逐步显现和业主维权意识增强，引发的信访问题呈上升趋势。
（六）业主委员会组建积极性不高且工作开展困难。目前我县物业小区业主委员会成立比例较小，35个有物管的住宅小区，原有业主委员会8个，且选举程序不规范，需重新履行选举。很多业主对业主委员会的作用不了解，小区自我管理意识不强，缺乏成立业主委员会的积极性。而部分已经成立业主委员会的小区也普遍存在业主委员会工作开展困难或不履职等情况。
三、下步工作打算
物业管理工作与人民群众生产生活息息相关，加强我县住宅小区物业管理刻不容缓。在下步工作中，我们将重点抓好以下工作：
（一）履行好行业主管职能，加强对物业服务企业的宏观监管。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平；二是强化日常管理，政府职能部门与社区居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；三是利用好信用平台，加强考核管理。要不定期对物业企业考核巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，并建立黑名单、信用档案制度等，情节严重的取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。
（二）扎实推进精细化管理，提质增效，切实提高管理服务水平。从我们管理端上下功夫，加强我们自身的培训学习，注重走出去引进来，提高管理、服务水平。通过多督促、多指导、切实帮助解决物业管理和服务中存在的热点、难点问题，提高物业服务行业整体水平。
（三）积极参与，严格把好交房环节的验收关。开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，需让接手的物业公司参与验收，以增强项目了解，问题在一线整改和解决。相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。要有详细精确的小区综合管线设计图文资料，以便日后的管理和维修。物业管理企业在接手时也要详细检查、检验小区配套设施及公共设施情况，排查隐患，杜绝管理漏洞。
（四）认真落实物业管理服务标准，结合实际，科学制定住宅前期收费标准。通过规章制度大完善、从业行为大规范、违法行为大查处、疑难问题大化解、物业知识大宣传五大方面的工作，进一步健全物业管理体系、进一步完善物业管理政策，促进我县物业行业稳步发展。积极与物价部门衔接，科学制定我县各公司物业管理收费标准，充分反映“质价挂钩、权责相称”的原则，保障业主和公司的权益。
（五）加强引导，充分发挥小区业主自治作用。加大业主委员会组建工作力度，按照《楚雄彝族自治州物业管理办法》的要求，街道办事处（镇）在业主大会和业主委员会成立中承担主要职责，确立街道办事处、乡镇政府和社区居委会对业主委员会的领导、管理和监督地位，监督业主委员成员自觉遵守法律法规和管理规约，有序参与物业管理活动，健全业主委员会自我管理、自我服务、自我约束机制，规范业主委员会的活动行为。充分发挥业主的自主权与能动性，依法维护好广大业主的切身利益和合法权利。
感谢您对双柏县住房和城乡建设工作的关心和支持，希望您在今后的工作中继续关心支持住房和城乡建设工作！
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